재건축투자 입지분석 - 창원 가음4구역

안녕하세요 조공사입니다.

 

오늘 소개할 재건축 단지의 위치는 인구 103만이자, 경남도청소재지인 [창원]입니다. 올해부터 수원, 용인, 고양시와 함께 특례시로 지정되어 앞으로가 더 기대되는 도시입니다. 창원 부동산 가격은 성산구와 의창구를 중심으로 이미 대상승장이 이뤄졌고 또한, 입지가 좋은 재건축 매물들도 신축 가격과 함께 따라왔습니다. (ex 신월은아, 신월주공, 가음럭키, 대원현대 등) 하지만 그중에 현재까지 저평가받고 있는 재건축단지인 [가음 4구역]에 대해 소개해드리겠습니다.

 

 

 

< 가음4구역의 장점 3가지 >

먼저, 가음4구역을 투자하고 싶어 지는 매력을 살펴보겠습니다.

 

(1) 우수한 입지 (미래 가음대장)

가음동은 창원 국가산업단지와 매우 밀접한 장점이 있습니다. 특히 LG전자와 현대위아 직원분들은 걸어서 출퇴근 가능한 거리로 꾸준한 수요가 예상되는 곳입니다. 이중에서도 가음4구역의 위치는 앞으로는 공원 뒤로는 시장이 있으며, 초중고등학교가 모두 끼고 있는 위치입니다. 뿐만 아니라, 2023년부터 개통되는 창원 S-BRT의 호재도 함께 누리는 가음동내 최고의 입지로 보입니다. 부동산 소장님이나 가음동 주민분들도 미래의 가음동 대장으로 생각하시는 것 같았습니다. 

 

 

(2) 사업시행인가 신청 완료

구축아파트가 신축으로 탈바꿈하는 재건축은 뚝딱 이루어지는 게 아니라 많은 절차들이 차례대로 이루어져야 합니다. 가음 4구역은 많은 절차들 중 가장 큰 산이라고 할 수 있는 사업시행인가가 신청된 상황으로 좋은 투자 타이밍으로도 볼 수 있습니다. 왜냐하면 일반적으로 사업시행인가가 승인되는 시점에 크게 가격이 상승하기 때문입니다. 알아본 결과 조합에서는 2021년 3월쯤 승인이 날 것으로 예상하고 있었습니다.

 

 

(3) 시공사 : 푸르지오

가음4구역의 시공사로는 1군 브랜드인 푸르지오로 선정되었습니다. 

 

 

< 가음4구역의 단점 3가지 >

그렇다면 가음4구역의 단점은?

 

(1) 가음동의 인프라 한계

노후된 아파트가 모여있던 가음동은 직주근접이라는 장점이 있지만, 인프라가 좋은 편은 아닙니다. 가음정시장이나 농협마트를 제외하면 대형마트도 없고, 현재는 유명 프랜차이즈 카페도 없는 게 사실입니다. (곧 스타벅스 입점 예정이긴 합니다.) 그나마 다행인 점은 가음 4구역뿐 아니라 가음동에 모든 노후 아파트들이 8구역을 필두로 재건축 절차를 진행 중입니다. 재건축이 완성되어 가음시티(?)가 완성된다면 당연히 인프라 또한 함께 좋아질 것으로 예상되지만, 미래는 아무도 모르기에 첫 번째 단점으로 꼽았습니다.  

 

 

(2) 비대위

가음4구역은 최근까지도 많이 시끄러웠던 동내입니다. 법인매물과 다매물을 보유한 조합원들이 입주권을 요구하면서 비대위를 설립하였고 조합장과 지속적인 다툼이 있었습니다. 가음4구역의 가격이 크게 상승하지 못한 이유 중 하나가 이 비대위라고 생각되는데요, 현재는 성산구가 조정대상지역으로 묶이면서 해당 문제는 자연스럽게 해결되었습니다. 창원 부동산 카페에서도 비대위의 활동이 많이 사그라든 모습입니다. 하지만 몇몇 분들은 활동하고 있으며 싸우겠다는 의지가 강하여 두 번째 단점으로 꼽았습니다. 

 

(3) 조정대상지역

최근 가음4구역이 위치한 성산구는 조정대상지역이 되어 거래량이 많이 줄었습니다. 재건축 투자를 하시는 분들은 대부분 2주택 이상 일수밖에 없다는점에서 세금적인 부담이 생길 수 밖에 없는데요. 하지만 조정대상지역이 되면서 비대위 문제가 해결점은 장점이 될 수도 있는 부분입니다.

 

 

 

<현재 가격은?>

가음4구역에는 많은 아파트들이 있지만, 가장 34평 분양이 가능한 비앤지스틸과 25평 분양이 가능한 상록아파트만 확인해보겠습니다.

 

1. 비앤지스틸 (대지지분 19.5 -> 34평 분양 가능)

 

비앤지스틸은 11월에 4억 3000에 실거래되었으며 이후에는 거래가 된 적이 없습니다. 조정지역뿐 아니라 34평 분양이 확정이기 때문에 매물이 잘 나오지 않는 점이 한몫하는 것 같네요. 가격도 매우 높게 형성되어 있습니다. 

 

 

2. 상록 (대지지분 12.6 -> 24평 분양 예상 )

상록은 대지지분율 12.6으로 절반 이상은 24평, 몇몇 분들은 30평을 분양받을 것으로 예상되는 매물입니다. 12월 초에 2억 7100에 실거래된 건이 마지막인데, 역시나 조정지역의 영향으로도 보입니다. 주변 재건축 아파트 시세와 비교 시 비싼 가격은 아닌 것으로 보입니다. 

 

 

 

 

 

 

저도 가음4구역에 투자를 고민하고 있는 입장이라 그런지 오늘 포스팅은 재밌었네요, 1년 뒤 가격이 정말 궁금해지는 곳입니다. 모두 성투합시다!